Проведение сделок с недвижимостью с минимальными рисками – непростая задача не только для  граждан, но и для юридических лиц.

С одной стороны – постоянные изменения законодательства, незаконченный процесс заполнения реестра прав на недвижимость; с другой – достаточно часто встречающееся на рынке недвижимости хорошо организованное мошенничество. Мошенники умело пользуются неосведомленностью своих клиентов в правовых вопросах. Уже этих причин  достаточно для понимания того, насколько сложны сделки с недвижимостью. В связи с ростом неправомерных действий при совершении сделок  с недвижимостью, обусловленных ее высокой ценностью,  во избежание возможных осложнений и финансовых потерь целесообразно воспользоваться помощью юриста, который знает тонкости законодательства и особенности ведения судебных дел.

Состав и перечень услуг, оказываемых нашей компанией, зависит от конкретной ситуации, от правового статуса объекта недвижимости и т.д.  Наиболее часто наша компания оказывает услуги по сопровождению следующих сделок с недвижимостью:

- купля-продажа объектов недвижимости;

- аренда;

- приватизация;

- залог недвижимости.

На примере наиболее распространенного вида сделки с недвижимостью - купли-продажи - рассмотрим этапы правового сопровождения.

На первом этапе проводится правовая экспертиза документов по объекту недвижимости на предмет соответствия законодательству, требованиям регистрирующих органов. Этот этап юридического сопровождения крайне важен. Так  как  экспертиза помогает установить и минимизировать возможный риск в проведении сделки, выявляются сильные и слабые стороны представленной документации.

Для проведения экспертизы объекта недвижимости часто не достаточно имеющихся документов, поэтому юрист составляет список всех требуемых документов и получает недостающие. Так, например, заказывается выписка из ЕГРП для подтверждения  факта, что  собственник, продающий недвижимость, и правообладатель, фигурирующий в выписке ЕГРП, одно и тоже лицо. Кроме того,  наличие выписки в случае возникновения спора является подтверждением добросовестности приобретателя.

Рассматривая коммерческую недвижимость как объект купли-продажи, стоит обратить внимание, что такие сделки, как правило, относятся к категории крупных сделок, для совершения которых требуется одобрение органов управления. Это касается как продавца, так и покупателя, являющихся юридическими лицами. В случае несоблюдения данного требования договор может быть признан недействительным.

Также при покупке коммерческой недвижимости особое внимание следует уделить оценке правового положения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Находится ли земельный участок в аренде, предусмотрена ли пролонгация, каков срок аренды. Также оценивается и анализируется процесс приватизации земельного участка, проведена ли она в соответствии с нормами законодательства, имеются ли нарушения. Все эти тонкости в конечном итоге имеют большое значение.

Таким образом, по завершению данного этапа происходит оценка возможного риска при проведении сделки с недвижимостью и  информирование о нем клиента.

На втором этапе проводится проверка истории объекта недвижимости на юридическую чистоту. В ходе проверки изучаются объективные причины  для возможного оспаривания сделки, просчитывается вероятность признания первичной сделки недействительной, выясняется, были ли наложены какие-либо ограничения на  использование объекта недвижимости, имеются ли судебные решения, истек ли срок исковой давности для предъявления претензий и т.п. Особое внимание уделяется   объектам с произведенными перепланировками, проверяется их законность. Известны ситуации, когда покупателя, купившего объект недвижимости с незарегистрированными перепланировками, обязали привести объект в исходное состояние, а это не только ухудшение объекта, но и значительные денежные затраты. На данном этапе делается существенный акцент на возможном риске, если таковой выявлен в процессе тщательной проверки истории объекта недвижимости.

Также важно убедиться в благонадежности продавца.  Например, определенную проблему представляют сделки, где продавцом недвижимости является наследник. Ведь наследник вступает в наследство с момента получения свидетельства о праве на наследство. В этом случае, в первую очередь необходимо определить собственника недвижимого имущества. С этой целью заказывается выписка из ЕГРП,  на ее основании сравниваются данные о собственнике с данными свидетельства о наследстве, проверяется,  есть ли возможные сонаследники и, особое внимание - на срок исковой давности.

Немаловажное значение имеет проверка полномочий представителей сторон, принимающих участие в сделке купли-продажи недвижимости. Распространена практика по заключению сделки представителями сторон, которые действуют на основании доверенности. Нередки случаи, когда доверителя на момент совершения сделки уже нет в живых или когда выданную доверенность отзывают. Если договор подписывает доверенное лицо, мы стараемся выяснить, по какой причине доверитель не может лично подписать договор. Ведь в  противном случае, результат может быть плачевным. Покупатель может остаться и без денег (если деньги вносились в момент подписания договора) и без недвижимости.

На третьем этапе ведутся переговоры с продавцом, разрабатываются и согласовываются документы, схемы реализации сделок с недвижимостью.

Основной целью переговоров является разработка схем реализации сделки с объектом недвижимости, минимизация возможных рисков, заключение сделки на выгодных условиях. Наша компания проводит сделки исключительно с разработкой индивидуальных договоров, учитывающих особенности конкретной ситуации. Считаем, что использование «типовых» договоров может быть чревато серьезными последствиями.

Мы разрабатываем не только договор, но и все сопутствующие документы, гарантирующие исполнение обязательств сторонами, готовим полный пакет документов для последующей регистрации сделки в регистрирующем органе. Эта стадия также включает  общение с различными государственными органами, оформляющими и выдающими сопутствующие сделке документы.

На четвертом этапе осуществляется подписание документов.

Стадия подписания документов, как правило, сопровождается денежными расчетами сторон. Согласно гражданскому законодательству одним из существенных условий договора купли-продажи является цена. Для того чтобы минимизировать налогооблагаемую базу часто стороны в договоре указывают цену недвижимости значительно ниже фактической рыночной стоимости. На сегодняшний день достаточно распространенной практикой является, когда расчеты между сторонами сделки происходят в момент подписания договора. Таким образом, в случае отказа продавца от продажи недвижимости, может возникнуть ситуация, когда в процессе расторжения договора продавец возвращает лишь стоимость, указанную в договоре, а не фактически оплаченную покупателем. В этом случае суд может встать на сторону продавца, т.к. цена является существенным условием и она зафиксирована в подписанном сторонами договоре.

Последний завершающий этап - сопровождение государственной регистрации сделки с недвижимостью.

На первый взгляд кажется, что здесь все легко и просто. При всем при этом указанная стадия очень важна. Подать документы на государственную регистрацию - это лишь полдела. Важно проконтролировать сам процесс регистрации. В случае приостановки регистрации, быстро и оперативно донести требуемые документы, устранить возникшие замечания. Получить зарегистрированные документы, проверить на наличие технических ошибок со стороны регистрирующих органов и подать соответствующее заявление на исправление техошибки.

Таким образом, если в процессе заключения сделки с недвижимостью не уделяется должного внимания всем аспектам, то невозможно гарантировать отсутствия в будущем негативных правовых и финансовых последствий, как для продавца, так и для покупателя недвижимости.

Позвоните нам, юристы компании STEM Group подробно ответят на Ваши вопросы и окажут необходимую помощь (812) 577-15-44, 921-07-10.

Вы также можете задать вопрос с помощью следующей формы или отправить письмо по электронной почте  Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript .

Стоимость услуг, оказываемых компанией STEM Group по сопровождению сделок с недвижимостью.

Более подробно ознакомиться с ценами на юридическое сопровождение сделок с недвижимостью Вы можете здесь